Le 5 février 2015, les Cafés géographiques de Chambéry-Annecy accueillent Renaud Le Goix, professeur de géographie à l’Université Paris VII Diderot. Au milieu des super-héros et dans l’ambiance chaleureuse du Café Librairie BD Fugue d’Annecy, ce géographe spécialiste des États-Unis va expliquer comment son terrain d’étude a été saisi par la finance. Dans le cadre d’un programme de recherche qui commence en 2007 (http://www.parisgeo.cnrs.fr/spip.php?article39&lang=fr), il a rapidement constaté les transformations brutales dues à la crise financière sur les 2000 lotissements de son corpus d’étude. De manière extrêmement limpide, Renaud Le Goix va expliquer les interactions entre les acteurs privés et les acteurs publics, les jeux d’échelles et l’ensemble du processus de crise qui ont eu des répercussions majeures sur les banlieues des villes américaines.

« Entre local et global, les banlieues américaines et la financiarisation »
Renaud Le Goix, Café Libraire BD Fugue, Annecy, le 5 février 2015

Analyser la crise des subprimes n’est pas chose facile. Cela pose la question du déclenchement de cette crise : est-ce le marché qui était en train de s’effondrer et est-ce cet effondrement du marché immobilier qui a entraîné une dévalorisation des biens, qui a elle même entraîné la crise, ou bien est-ce l’inverse ?

Le sujet se base principalement sur des lotissements de 500/1000 maisons, c’est à dire de la planification en grand par des promoteurs multinationaux.

A partir de 2005/2006, il s’agit de voir que les acteurs de la production anticipent sur une contraction du marché immobilier, sur une accession à la propriété neuve en Californie et sur ses effets éventuels. Effectivement, à cette époque en Californie, l’effet Sun Belt se tasse peu à peu au profit d’une croissance pour les régions intérieures. On assiste alors à une contraction de l’emploi et de l’économie (avec notamment l’industrie aéronautique), accompagnée d’un déplacement de l’innovation vers la Silicon Valley. C’est cette contraction globale du marché à Los Angeles qui va donner lieu à une décision radicale en 2007 : on arrête tout.

Par ailleurs, dans ce marché qui se contracte, on remarque dès mars 2007, un début de diffusion d’un phénomène de saisie immobilière massive, liée à des défaillances de crédits par les ménages des classes populaires des banlieues de Los Angeles et de Miami.

Il ne s’agit pas dans cette présentation d’analyser le rôle causal des saisies dans la crise (effet domino sur les marchés), mais il est possible d’expliquer quelque peu l’effet de cette crise et ce qu’elle dit de l’organisation locale de la financiarisation, de l’articulation globale du marché des capitaux et du marché local de l’immobilier.

Il est possible d’évoquer deux raisons à cette crise par un effet boîte noire. Tout d’abord, on explique la crise par le système de contrats qui lient les ménages les plus fragiles aux banques (les « predatory lending », c’est-à-dire des prêts à des taux usuraires, qui ont mis ces ménages en faillite). L’effet boîte noire est donc d’abord  lié à la nature même de ces contrats. Mais, comment a-t-on réussi à faire des crédits à des ménages qui étaient a priori insolvables ? Quelle est la croyance partagée des marchés immobiliers ? Il en ressort que le marché fonctionne d’abord sur un système de croyance généralisée des acteurs qui croient à une certaine plus-value des biens. On se trouve ici dans un système où les ménages ont un comportement financier, un comportement d’investisseurs, car ils réfléchissent en termes de plus-value et de coût du crédit.

Néanmoins, il n’y a pas que les ménages qui s’endettent, et ils s’endettent aussi pour leurs retraites et les études des enfants : aux États-Unis, la maison sert de garantie pour les emprunts aux deux fins. Les ménages réagissent alors en investisseurs qui pensent à long et moyen termes. De plus, le promoteur lui-même va lever des fonds et s’endetter, tout comme la banque locale qui fait crédit. Se dessinent alors plusieurs chaînes de crédits sur une transaction immobilière d’un seul ménage !

Sur le marché financier, la construction immobilière est extrêmement rentable (c’est rentable de faire des crédits à des banques, à des promoteurs…) Mais alors pourquoi toutes ces villes fantômes ? Car cela a été considéré comme un risque acceptable dans la chaîne de valorisation, du fait que c’est une chaîne extrêmement rentable. Toutes les opérations de crédits sont rémunératrices pour les acteurs financiers, c’est pourquoi l’industrie financière donne lieu à une création de valeur par le simple fait d’une prestation de services.

Quand on parle d’objet urbain et de financiarisation, c’est-à-dire des choses inscrites en dures dans l’espace urbain, c’est quelque chose qui s’inscrit dans le temps long (plusieurs devenirs sont possibles sur un bien immobilier, sa valorisation, sa rénovation, ou bien à l’inverse sa dévalorisation par le vieillissement…)

La finance spéculative du système post 1971 (fin de la convertibilité du dollar en or) se base sur un capitalisme à très court terme (dont le Trading à haute fréquence est le cas extrême). C’est donc un système de valorisation, d’investissement à la milliseconde, alors que les biens immobiliers se valorisent sur plusieurs années…. Mais alors comment faire  pour faire coïncider ces deux temporalités ? Par ailleurs, les capitaux circulent, alors que l’investissement immobilier est inscrit dans une matérialité et spatialité bien concrète. La solution à cette double contradiction se trouve dans  l’invention de l’intermédiation, de la titrisation (par le découpage des emprunts immobiliers, le découpage des risques), qui eux sont échangeables à la milliseconde, contrairement au bien immobilier lui même. C’est cette invention de l’inter-médiation qui va venir répondre à la contradiction fondamentale entre les deux temporalités.

Dans l’immobilier, on a traditionnellement deux types d’acteurs (T. Theurillat) : les acteurs primaires qui investissent directement comme par exemple les compagnies d’assurance, depuis longtemps propriétaires de biens immobiliers (leur siège sociaux, leurs immeubles par exemple), mais dans une logique de temps long. Ces investissements garantissaient les dépôts de leurs déposants dans un système d’avant 1971. Cependant, la transition a fait que ces établissements se sont progressivement dessaisis de cette intervention directe sur les marchés immobiliers pour progressivement ne devenir que des établissements financiers, et ainsi laisser la question immobilière à de acteurs intermédiaires. C’est ainsi qu’on appelle financiarisation, de manière générale, le moment historique où l’on passe d’un système d’investissement classique à la titrisation avec une complexification de la chaîne et des acteurs, ajouté à  une systématisation du rôle des actionnaires dans l’évaluation de la rentabilité de l’investissement.

Mais la financiarisation représente également un changement culturel qui nous touche tous en tant qu’individu et ménage. Souvent, l’intermédiaire dans la financiarisation de tous les jours, c’est le banquier familial qui avise son client qu’il y a un « coup » à faire, que c’est le bon moment de refaire un crédit immobilier. Ainsi, on donne au bien une valeur d’investissement. La financiarisation de tous les jours, c’est donc l’adoption de codes, de manières de faire, imposés par des gouvernances et des institutions nouvelles.

Dans l’espace suburbain d’une ville comme Los Angeles (qu’on peut généraliser sans risque à l’Amérique du Nord), qu’est-ce qui se passe de spécifique ?

Il y a, en ville, deux circuits du capital (Harvey) :

→ investissement dans les moyens de production (production de valeur = la valeur ajoutée)

→ investissement dans l’immobilier, le logement, social ou non (la production de valeur dépend d’acteurs, tels que des acteurs locaux, les agents immobiliers…)

Ainsi, les acteurs sont importants, comme les collectivités locales et les agents immobiliers qui jouent sur la valeur des biens et sur la croyance qu’ils ont en la valeur des biens (codifiée par l’urbanisme réglementaire,  le zonage, « zoning code », en France PLU).

Les municipalités sont acteurs de tri social, car elles peuvent restreindre ou élargir l’offre foncière.

Dans la ville, le bâti accumule de la valeur (le système où l’investissement dans la pierre a plus tendance à se valoriser).

Mais il y a des cycles de l’environnement urbain : des terrains se dévalorisent brutalement (Liverpool, Detroit) à cause d’une baisse d’attractivité des lieux, alors que d’autres restent constamment valorisés. Le problème reste le suivant : l’afflux des capitaux sur les marchés cherchant à s’investir, conduit à explorer n’importe quels types de marchés. Ce mode d’accumulation trouve dans le suburbain une perspective de valorisation permanente du bien fondé sur un système de croyance en l’augmentation constante de sa valeur.

Celle-ci est financée par l’accès au crédit et l’élargissement permanent des conditions de crédit (avec notamment la mise en place d’un système de soutien à l’accès à la propriété pour les classes moyennes dans une idéologie d’une nation de propriétaires par l’État. Les États-Unis sont  pionniers de cette mise en place de ce système, étendu ensuite, comme en France par les prêts à taux 0.). L’opérateur essentiel est donc l’État, qui se place derrière toute cette financiarisation, par l’octroi de crédit et par le soutien aux ménages les plus faibles. Aux États-Unis, ce système prend la forme de pécule et d’aide à l’emprunt pour les vétérans (notamment à la fin d’Irak I), avec la mise en place de dispositifs qui encadrent l’accession à la propriété.

Le suburbain est donc par nature un milieu de propriétaires (environ 80% de propriétaires) avec des biens qui sont tous hypothéqués. La structure du crédit aux États-Unis, c’est une structure hypothécaire. La banque se garantit sur la valeur de la maison et les ménages sont pris dans un système de crédit et de contrat avec leur banque, sauf que ce qui est gagé, n’est pas la valeur d’achat de la maison : les banques vont aller jusqu’à gager une hypothétique valeur future de vente des biens (c’est à ce moment là où commence la crise, car on est passé au-dessus du seuil de solvabilité, au-dessus du risque systémique qui se trouve aux alentours de 15 à 20%). La contraction de marché qui entre en résonance avec le système de construction locale de la dette. Ce système est donc un système complexe qui présente des effets probablement pas anticipés…

Il en résulte que l’individu propriétaire suburbain est un individu financiarisé par excellence.

Quel est le rôle de l’État fédéral ?

L’État fédéral s’est doté très tôt d’organismes tels que « Freddie Mac » ou « Federal Home Loan Mortgage Corporation »  qui avaient pour rôle de réguler les marchés et de garantir les crédits des ménages les plus fragiles. Or, à l’époque de l’après guerre, c’est l’époque de l’expansion pavillonnaire par excellence, avec le système de la société de consommation suburbaine qui se met en place.

Les années 1980 présentent donc majoritairement une dérégulation des marchés, alors même que ces organismes étaient là pour réguler les marchés. Les États les ont alors aidés à étendre leurs champs de compétence, et c’est à ce moment-là qu’on a commencé à noter les ménages en termes de solvabilité (comme pour les États) par le biais de système de profilage renseignant pour les systèmes bancaires des bases de données de risques pour les ménages. La bascule est donc effectuée puisque ce qui devient échangeables sur les marchés, c’est la note des ménages. Une bascule effectuée notamment par les GSE (Governement Sponsored Entreprises, qui sont des associations de droit privé qui agissent pour le compte de l’État par délégation de service public.) Finalement, il faut retenir l’idée qu’il n’y a pas de financiarisation sans l’État, ni de valeur immobilière sans l’État (il garantit le droit à la propriété). Tout cela s’inscrit dans une logique de captation de la valorisation immobilière par le système financier international. Ce qui était une propriété pour les ménages auparavant devient aujourd’hui un crédit à plusieurs niveaux de risque. Le ménage devient alors une dette permanente, qui n’a plus vraiment de prise sur sa valeur immobilière. Il en résulte donc que par des logiques d’investissement et  de titrisation, il y a eu un détournement du système de propriété immobilière.

Comment fabrique-t-on la ville, au-delà des seuls logements ?

Ce sont quelques grands promoteurs qui achètent et construisent, en achetant d’abord un bout de ranch pour le revendre et construire des bâtiments pour le compte de la collectivité locale. Ce n’est donc pas l’entité publique qui produit les infrastructures, mais les promoteurs pour les céder aux collectivités locales. L’acquéreur immobilier paye donc toutes les infrastructures de la ville où il vit.

Le ménage se trouve donc lié à un deuxième type de contrat, outre celui avec sa banque, ce sont des contrats d’agences et de district :

– TIF (Taxe Increment Financing) → Utilisé énormément dans des villes modèles pour le développement durable comme Seattle par exemple, dans la construction de TODs (Transit Oriented Developments), quartiers de densités accrues autour de transports en commun (tramway, métro…).

Dans ce type de contrat, le promoteur qui construit les quartiers peut, pour les équipements publics, lever des fonds sur les marchés financiers qui correspondent aux futurs impôts qui seront prélevées dans les 15 prochaines années dans le quartier (plusieurs États on interdit ce dispositif après la crise de 2008 car c’était trop dangereux).

Cela représente en quelque sorte une pré-affectation des ressources fiscales.

– CFD (Community Facility Disctrict) date de 1982. C’est un dispositif contractuel pour financer les « facilities » (équipements) par une organisation quasi non gouvernementale, qu’il faut comprendre en termes d’équipements et de services publics. Le promoteur va alors construire un lotissement, céder des terrains à la collectivité locale qui va elle-même construire des districts (des districts para-public, des QUANGO, c’est-à-dire une organisation quasi autonome non gouvernementale). Ces districts ont un système électoral où c’est le promoteur qui se présente lui-même au sein de son district puisque c’est lui le propriétaire, et par cette autorité, il va être habilité à lever des taxes non fiscales sur les propriétés construites dans le district pour rembourser des emprunts fait sur les marchés internationaux par les organismes bancaires. Ce sont des dispositifs très dangereux car il n’y a plus aucune autre répartition entre les collectivités locales, ce qui a conduit à d’autres montages :

– Float Bonds : Un promoteur est autorisé à lever lui-même les fonds sur les marchés immobiliers, jusqu’à 12% de la valeur de ce qu’il va vendre, pour construire les infrastructures et rembourser ce crédit de base du bien qu’il va vendre. Mais qui garantit cette dette en cas de défaillance ? Ce sont les collectivités locales. Les faillites en cascades sont donc liées au fait que les ménages ont fait faillite, mais également liées au fait que les ménages ont cessé de rembourser ce type de crédit.

Il faut savoir que cette dette incombant finalement aux collectivités n’est pas prise en compte dans la dette publique des États-Unis…

De plus, tous ces lotissements sont des copropriétés, ce qui complique encore plus la chose puisqu’il faut entretenir les parties communes en payant des charges supplémentaires. Les ménages sont donc soumis à un troisième type de contrat par ce système des copropriétés.

Questions

• Question de mise en perspective historique : y a t-il une comparabilité possible entre l’époque du New Deal et ce qu’il se passe aujourd’hui dans ces banlieues ?

Le système du New deal  qui garantit le crédit pour les classes populaires date de l’immédiat après guerre. Dans le New deal, il y avait des éléments de mise en place de garantie du crédit. Il y a eu, certes, un premier essor avant la Première Guerre mondiale, mais le gros morceau se trouve lors du tournant de 1945, notamment pour des villes comme Los Angeles où il y a d’abord des vétérans qui s’installent. Néanmoins, à cette époque, l’intervention de l’État est discriminatoire. Pour garantir l’investissement immobilier de la classe moyenne blanche, l’État accepte ce qu’on appelle le « red lining ». Autrement dit, les banques vont déterminer des zones rouges, c’est-à-dire des quartiers où les résidents se verront refuser l’accès au crédit (essentiellement des afro-américains). Ce régime discriminatoire vise donc une catégorie bien spécifique de propriétaires, avec déjà l’idée de garantir l’investissement dans ces quartiers.

Au moment du Boom immobilier des années 2000, on commence  à observer une accession massive à la propriété des communautés afro-américaines.

Dans l’Amérique post-melting-pot (multiculturelle), on opère donc ce renversement vers une finance plus intégratrice, que la crise de 2007 interrompt brutalement par la déferlante des saisies, ventes forcées, expulsions, des populations les plus exposées (Latinos et afro-américains), même si toutes les catégories sociales sont touchées.

• Quelles sont les prises de conscience post 2007/2008, notamment sur la titrisation ? Qu’en est-t-il aujourd’hui de ces pratiques ?

Les capitaux à investir sont massifs, or il n’y a pas assez d’objets, d’endroits où investir ces capitaux. Malgré tout, dans l’immobilier, les pratiques d’endettement de la collectivité locale sont terminées aujourd’hui, notamment par la Cour Suprême avec l’interdiction du TIF. Par ailleurs, les CFD sont passés de mode, car ce sont des sources d’ennuis pour les collectivités locales (plusieurs comtés ont fait faillite).

Le système de prêts prédateurs se déporte aujourd’hui sur autre chose, sur les voitures par exemple.

Certes une prise de conscience plus importante permettrait une plus forte régulation, mais il existe une forte inquiétude quant à un éventuel recommencement.

Tous les acteurs ne sont pas sur un même pied d’égalité en termes d’informations. Par nature, ce système financier a été conçu sur une base opaque.

• Que sont devenus ces ménages saisis ?

On attend le prochain recensement de 2020 pour une réponse précise. Saskia Sassen dans son ouvrage estimait à 12 millions le nombre de ménages touchés par ce phénomène, autrement dit le plus grand mouvement migratoire aux USA depuis l’abolition de l’esclavage.

La plupart des ménages sont retournés vivre au domicile parental, d’autres se sont tournés vers le locatif, alors qu’une partie a disparu des statistiques, peuplant souvent les grands camps de mobil- home.

On observe par ailleurs une augmentation du flux migratoire retour vers le Mexique, même si la corrélation entre les deux est difficile à prouver.

Beaucoup des maisons saisies ont été rasées, (crainte de dévalorisation par la proximité d’un bien abandonné, dégradé) même si certaines ont été louées à certains ménages. On assiste donc à une transformation du suburbain en marché locatif.

• Existe- t-il une part de suburbain qui échappe à ce type de régime ?

Aujourd’hui, aucune.

Aujourd’hui, on se recentre sur autre chose que le suburbain, puisque celui-ci ne rapporte plus d’argent. On se rabat par exemple sur les logements sociaux, dans des villes comme New York ou Berlin. Pour New York, le taux du crédit était très faible pour ce type de logement, donc cela devient très rentable et intéressant. On assiste donc à un phénomène d’achat massif de logements sociaux. Donc les bénéficiaires de ces logements payent désormais leur loyer à une grande banque d’affaire ou à un fonds d’investissement. En phase d’inflation faible ou nulle, les rentabilités limitées des parcs locatifs sociaux sont intéressantes ; de plus elles constituent une prise de position sur des terrains, des immeubles, à valeur potentiellement très haute.

Les banques restent donc centrales, et c’est par la création de liquidité que l’on voit apparaître des acteurs non bancaires.

L’inter-médiation permet de résoudre l’équation entre mobilier et « im »mobilier.

• Pas de globalité dans ce système ?

La globalité s’arrête au moment où des acteurs financiers locaux vont construire et s’endetter. C’est donc le petit promoteur régional qui prend le risque, en ancrant le capital et en faisant un crédit à un organisme international. C’est au moment où le risque atteint le système global que les réactions en chaîne vont se produire. Lorsque les réactions en chaîne atteignent le système d’inter-médiation et de titrisation, c’est à ce moment que local et global s’articulent.

Compte-rendu : Juliette Dop,
Khâgne du lycée Berthollet d’Annecy