HafenCity est une nouvelle zone de réhabilitation urbaine d’un espace portuaire intra-urbain agrandi à partir de 1862, devenu inadapté à la fin du XXe siècle aux nouvelles contraintes du trafic maritime. Très proche du centre-ville, à 800 m de l’hôtel de ville, HafenCity s’étend sur 157 ha le long de la branche nord de l’Elbe. La cité-Etat hanséatique de Hamburg a transformé en moins de trente ans cette ancienne zone d’activité avec ses bassins, ses entrepôts, ses systèmes de transport, ses centrales électriques en un nouveau éco-centre-ville, caractérisé par un haut degré de mixité et d’intégration développé autour de quatre fonctions : logements, bureaux, culture et consommation. La mixité économique et sociale a été prévue aussi bien horizontale que verticale : on trouve côte à côte des logements de type différent mais aussi un même immeuble peut abriter, sur des étages différents, des logements, bureaux ou activités culturelles.

Il s’agit d’un véritable défi : celui de transformer ces friches industrielles pour étendre la ville avec des constructions durables à haute qualité environnementale tout en maintenant l’ambiance maritime du lieu et en anticipant les contraintes liées à la remontée des eaux due au réchauffement climatique. Cette ville sur l’eau, verte et sociale, permet de préserver l’attractivité de Hamburg, 3e port européen, en augmentant la taille du centre-ville de 40% par la création de bureaux et lieux de travail pour 45 000 emplois essentiellement dans le commerce, la culture, les loisirs et le tourisme ainsi que 7500 appartements, majoritairement de petites et moyennes tailles, pour environ 15 000 résidents. En « rouvrant la ville sur l’Elbe, dont elle a longtemps été séparée par le port, HafenCity doit faire revenir la population dans le centre-ville et régénérer, par contagion, la partie historique » explique Jürgen Bruns-Berensteig, PDG de HafenCity Hamburg GmbH. La qualité de vie est assurée par la création de nouveaux espaces avec des équipements sportifs, éducatifs, scientifiques et culturels mais aussi par l’ouverture de crèches, de cabinets médicaux. Des promenades, des places, des terrasses, des cafés, des hôtels concourent à l’agrément du lieu. La Elbphilharmonie est emblématique de ce projet innovant.

Genèse d’un projet innovant

 Dès 1991, une nouvelle dynamique liée à la disparition du rideau de fer permet l’extension de l’hinterland d’Hamburg ; le maire Henning Voscherau donne alors officieusement et discrètement l’ordre d’examiner les possibilités de transformation du port de centre-ville qui commence à être déserté. En 1995 il n’y a pratiquement plus de trafic portuaire. En effet cette zone portuaire, essentiellement développée fin XIXe siècle, détruite à 70% par les bombardements de la guerre, était en partie tombée en désuétude suite à son extension au sud de l’Elbe par le terminal porte-conteneurs d’Altenwerder devenu à partir de son inauguration en 2002 un des plus modernes d’Europe. En raison de la discrétion maintenue alors par le maire sur ses intentions, la ville a pu prendre le contrôle d’importants espaces fonciers de cette zone. Après plusieurs études préliminaires dans les années 1990, dont une première étude en 1996, déjà fondée sur le principe de mixité, le schéma directeur d’Hafencity est ouvert aux concours internationaux de planification, d’architecture et de construction. En 1995 une société de développement, structure publique municipale et étatique devenue en 2004 la HafenCity Hamburg GmbH (HCHGmbh), filiale à 100% de la cité de Hamburg capable de prendre en charge les responsabilités à la fois du public et du secteur privé.

Elle doit gérer la conduite du projet en contrôlant l’utilisation du foncier dont elle est propriétaire (provenant majoritairement de la ville). Hamburg HafenCity Gmbh reste le seul interlocuteur pour les clients et les investisseurs-constructeurs tout en contrôlant la planification du projet et coordonnant les investissements publics/privés avec les promoteurs immobiliers Elle a mis en place un système pour éviter la spéculation. Les appels d’offres ne cherchent pas à obtenir les meilleurs prix pour chaque parcelle, mais essaient de faire émerger les meilleures idées. Les terrains ne sont définitivement vendus aux investisseurs qu’au terme d’une période de probation d’un an, au cours de laquelle ceux-ci doivent finaliser leur projet, organiser obligatoirement un concours d’architecture et obtenir tous les permis.

En mai 1997 Henning Voscherau a présenté aux habitants et à la municipalité son projet adopté par le sénat de la ville. Les différents concours s’organisent alors permettant la publication du schéma directeur en 2000, lequel est conçu dès le départ par son auteur, l’architecte néerlandais Kees Christiaan, comme un concept flexible et modulable : ainsi a-t-il été revu plusieurs fois (2006, 2010). Les besoins financiers gérés par Hamburg City GmbH sont considérables : environ 3 milliards € d’investissements publics (dont la moitié provenant de la vente de terrains) et 10 milliards € de fonds privés ont été levés.

Gestion de l’eau, adaptation à la remontée de leur niveau.

 Comme tous les ensembles urbains portuaires de la mer du Nord, Anvers, Rotterdam, Amsterdam, Dordrecht… Hamburg doit prendre en compte les changements climatiques.  La ville, marquée dans sa mémoire par les inondations dramatiques de 1962 qui ont touché le sud de la ville en faisant 340 morts en une seule nuit, particulièrement dans l’ile de Wilhemsburg, a dû concevoir des solutions pour s’adapter à la remontée des eaux. Wilhelmsburg a fait l’objet d’un projet particulier en lançant en 2013 le projet IBA (exposition internationale), devenu un véritable laboratoire d’architecture et d’urbanisme qui travaille en concertation avec HCHGmbH,  en se dotant d’un système complexe de digues. Pour la zone portuaire d’HafenCity, située en dehors de la ligne d’action de la digue principale qui protège le centre-ville et certains quartiers dans l’ElbMarsch, le choix de la technique d’endiguement, pourtant largement retenue par les Néerlandais, a été repoussé. En effet, il aurait fallu construire une digue sur l’ensemble de la zone avant la construction des premiers bâtiments, ce qui aurait considérablement retardé la réalisation du projet tout en  pesant lourdement sur ses coûts. De plus, des écluses auraient été nécessaires pour maintenir la navigabilité des canaux ainsi endigués. La réflexion des ingénieurs et architectes d’Hafencity s’est portée préférentiellement sur des solutions liées au mode de construction et à la préparation du terrain. Construire près de l’eau sur des terrains instables a déjà été expérimenté de longue date à Hamburg où les couches supérieures du sol sont constituées d’argile, les sables porteurs se trouvant en profondeur. Les fondations faites de pieux sont historiquement utilisées dans de nombreux quartiers de la ville.

La solution choisie pour Hafencity repose sur la consolidation des constructions par l’utilisation de pieux enfoncés à 20 m et même parfois plus (7 m sous le niveau de la mer à Uberseequartier) pour rechercher des strates de sable stables mais aussi, technique plus innovante, sur une surélévation du sol par les terps. Ce terme d’origine flamande (on dit plutôt Warft en allemand) désigne un dispositif technique traditionnel dans les régions littorales de la mer du Nord pour protéger les établissements humains de la montée des eaux. Ici il s’agit de sortes de monticules édifiés par des remblais constitués de matériaux dépollués (solution écologique). Ils forment un socle de 8 à 9 m au-dessus du niveau moyen de l’eau, soit 70 cm au-dessus du niveau de la crue de 1962. Grâce aux terps qui abritent les parkings rendus étanches par des parois moulées, les bâtiments peuvent être surélevés pour se protéger des crues tout en pouvant bénéficier de l’accès à l’eau.  En cas de crues, les rez-de-chaussée sont condamnés mais l’accessibilité des immeubles reste assurée par les rues surélevées et des passerelles en surplomb. Les principales routes sont surélevées elles aussi sur des terps jusqu’à à 11-12 m au-dessus du niveau de la mer. Les promenades sur les quais ainsi que les espaces publics situés à 4,5 – 5,5 m au-dessus du niveau de la mer sont inondables lors de fortes tempêtes comme en 2013.

Ainsi à HafenCity, l’eau n’est pas considérée uniquement comme une menace mais elle représente aussi une opportunité pour repenser les paysages urbains tout en étant une ressource utile pour le rafraichissement des bâtiments l’été.

 Concept des terps. Coupe menée de Sandtorhafen à Grossbrookhafen,  illustrant la structure des constructions à partir de l’exemple de Kaiserkai On remarque les pieux enfoncés à 20m pour atteindre les sables porteurs et le terp surélevé entre les deux immeubles avec drainage vertical. La promenade est à 4,5 m au dessus du niveau  moyen des marées hautes (soit m) alors que le niveau moyen de  la maréee basse est à – 1,5 m. Le marnage est en bleu. Le niveau (en rouge ) du socle des habitations est surélevé à 9 m. © HafenCity Hamburg GmbH

Constructions avec fondation sur pieux Am Kaiserkai. Le niveau de la promenade inondable sur les quais est surélevé de 4,5m et celui des habitations à 9 m. ©M.Huvet-Martinet

Mise en œuvre du projet

Les institutions municipales avaient prévu une réalisation du projet en progressant de l’ouest vers l’est sur une période de 25 ans scandée de cinq phases quinquennales de 2000 à 2025 avec des prospectives au-delà, dès lors que le projet initial sera réalisé. Une fois la totalité du projet terminé, les surfaces seront réparties entre espaces résidentiels (32%), espaces verts récréatifs, parcs et promenades (24%), espaces pour transports et mobilité dont 10,5 km pour promenades (23%), le reste (21%) constituant des espaces privatifs ouverts ou non au public. Le premier coup de pioche a été donné en 2001.

HafenCity étant une île, les infrastructures de communication sont essentielles. L’axe routier principal au nord est celui de Am Sandorkai-Booktorkai et plus au sud la Versmannstrasse qui relie depuis 2013 les ponts sur l’Elbe. Actuellement quatre ponts routiers fonctionnent.  Avec le démarrage progressif des quartiers de Baakenhafen et Elbbrücken, l’accent est mis sur l’intégration avec ces quartiers. La construction d’un pont sur l’Elbe à l’est vers Baakenhafen, commencé dans la phase 2 (2005-2010) a été inauguré en 2013. Même si un système d’auto-partage a été mis en place, les urbanistes ont cherché à réduire l’utilisation de la voiture particulière. Ils ont choisi le concept de « mobilité intelligente » qui vise à privilégier les transports publics et la mobilité active à pied ou à vélo. L’artère de circulation principale est la nouvelle ligne de métro U4 connectée à la Station S-Bahn d’Elbrucken, complétée par un réseau de bus, à terme plus de 35 000 passagers devraient l’emprunter quotidiennement.  Un réseau très dense de pistes cyclables et de sentiers pédestres mais aussi des passerelles et des ponts, essentiels dans cet espace sillonné par un grand nombre d’anciens bassins portuaires, permettent de relier les autres quartiers et le centre-ville tout en raccourcissant les déplacements individuels.

 

Modélisation 3D d’ Hafencity partie ouest cidessus et partie est ci-dessous. Source : facts and figures 02/2019, Hamburg Hafencity GmbH, répérages et légende par M.Huvet-Martinet

Réalisation du projet.

Actuellement, (2022) le projet est très avancé, terminé pour certains quartiers, particulièrement dans sa partie ouest. HafenCity est officiellement devenu un des 104 quartiers de Hambourg depuis 2008 avec 85 projets achevés sur 140.

La patrimonialisation de la zone historique des entrepots de la Speicherstadt proche du centre-ville est terminée. Ces batiments en briques de style néogothique, construits de 1883 à 1927, en partie détruits pendant la guerre, puis reconstruits, situés dans l’ancienne zone franche sont classés maintenant au patrimoine mondial de l’UNESCO. Ils ont été réhabilités et reconvertis en logements.

Bâtiments historiques en briques rouges et toits de cuivre de la Speicherstadt ©M.Huvet-Martinet

Le cœur du projet de réhabilitation de la  phase 1 (200-2005) est celui de l’ancien port autour de Sandtorhafen, le plus ancien bassin portuaire artificiel de Hambourg datant de 1866. Les premiers occupants se sont installés en 2005 à Sandtorkai. Le quartier, inauguré en 2009, est achevé avec des zones résidentielles pour 1000 habitants comportant des commerces, écoles, terrains de sport. Une ambiance aquatique se dégage le long des quais historiques de Sandertorkai.  Une marina aux pontons flottants ouverte aux bateaux de plaisance accueille aussi quelques navires historiques. l’Elbphilharmoinie inaugurée en 2017 se trouve à la pointe ouest de cette ancienne zone industrialo-portuaire.

Immeubles résidentiels à Sandtorhafen avec au fond ( à l’ouest), l’Elbphilarmonie des architectes suisses Herzog & de Meuron reconnaissable à sa façade en verre haute de 110 mètres érigée au dessus d’un ancien  entrepot du Kaiserspeicher, datant de 1875. ©M.Huvet-Martinet

Le quartier de Brooktorkai est également terminé. Un des plus anciens entrepôts le Kaispeicher (1878) un silo à grains de dix étages en briques a été sauvé de la décrépitude pour accueillir le musée maritime.

Plusieurs quartiers sont très avancés ou en phase terminale tel Am Lohsepark, un quartier résidentiel familial avec un immense espace vert de plus de 4 ha inauguré en 2016 sur le site historique de l’ancienne gare industrielle et ferroviaire. La construction des immeubles est en cours de finalisation. Il accueille déjà un musée des prototypes automobiles depuis 2008, un campus scolaire pour quatre lycées (enseignement secondaire) se termine. Trois ensembles sportifs fonctionnent depuis 2011.

Par rapport à l’ouest et au centre d’HafenCity, les quartiers orientaux sont spatialement plus isolés et actuellement un peu moins intégrés à HafenCity. De plus la proximité des grands axes routiers nécessite la mise en place de mesures spéciales contre le bruit ce qui donne à ces quartiers leur identité propre.  Ainsi l’ancien bassin de Baakenhafen (1887), le plus long du port, a été rattaché au projet lors de sa révision en 2010. En partie poldérisé, il se transforme en un quartier résidentiel et de loisirs avec une vaste zone récréative à Baakenpark (1,6ha). Les constructions sont originales en ce sens que pour combattre les nuisances sonores liées à la proximité de la Vermannstasse, les immeubles de bureaux sont construits avec de larges arrières- cours coté rue et les ensembles résidentiels semi-fermés s’ouvrent en forme de U vers le bassin.

Le plus gros chantier de centre-ville d’Europe actuellement en cours est celui de l’Überseequartrier confié par la mairie à Westfield Unibail Rodamco où 750 personnes s’affairent à l’achèvement prévu en 2024 de 14 bâtiments. L’Überseequartier avec la collaboration d’architectes et de designers locaux ou internationaux, ambitionne de devenir le cœur de la vie urbaine en incluant une offre de commerce, culture, loisirs avec centre cinéma multiplex, hôtels, restaurants, des bars. Avec deux tours de 60 mètres et un immeuble de bureaux sculptural, le quartier redessinera le paysage urbain le long de l’Elbe. La réalisation d’un terminal pour bateaux de croisière prévu pour 2022 le long de l’Elbe est retardée.  C’est dans ce quartier que L’Hafencity Universität (HCU) qui existe depuis 2006 a étendu son campus après de nombreux retards dans la construction, en s’étendant vers le front de mer dans les nouveaux bâtiments de l’Uberseeallee en 2014. Elle est spécialisée en architecture et développement urbain et accueille 1500 étudiants sur des cursus de Licence et master. Une école de médecine et une école de commerce complètent l’offre d’enseignement supérieur d’Hafencity.

Le quartier d’Elbbrücken à proximité des ponts sur l’Elbe est aussi un vaste chantier mais moins avancé. IL sera un autre centre urbain de HafenCity aux côtés d’Überseequartier. Des gratte-ciels spectaculaires (l’Elbtower), des zones d’eau sur trois côtés et une grande place centrale caractériseront cette zone de forte intensité attractive. Avec ses liaisons fluviales proches vers l’Elbe, Baakenhafen et Billhafen ainsi que l’île verte d’Entenwerder, le quartier a également un grand potentiel d’attractivité. Environ 50% de la surface est prévue pour des bureaux et environ 10% pour la restauration, le petit commerce avec un potentiel de 11 000 emplois et 40% pour l’espace de vie (environ 1 400 appartements).  La conception est basée sur l’esthétique de la brique de Baakenhafen.  Dans ce quartier un bâtiment « Edge » est déjà construit, d’autres sont programmés : il s’agit d’utiliser, en les optimisant, les sources d’énergie renouvelables et photovoltaïques ainsi qu’une infrastructure de mobilité électrique pour rendre opérationnel un concept global de travail et de déplacements durables. Les bâtiments utiliseront des solutions numériques efficaces pour minimiser l’empreinte écologique tout en maximisant le bien-être des utilisateurs.

Quartier d’Elbenbrücken à l’extrémité orientale d’Hafencity proche des grands ponts sur l’Elbe avec la future Elbtower (achèvement prévu en 2026) qui mesurera 245 mètres de haut avec bureaux et hôtel. Elle est destinée à marquer la fin de Hafencity sur les ponts de l’Elbe. Source : maquette Hafen City GmbH exposée à Hafencity infocenter    photo M.Huvet-Martinet

Projets

Ils portent sur l’extension d’Hafencity vers des espaces à proximité.

  • Billebogen sur 95 ha au N.O avec des zones bâties et non développées telle que la nouvelle station de ferroutage devrait dans les 20 prochaines années connaitre un développement urbain et commercial de haute qualité.
  •  Grasbrook, au sud de l’Elbe en face de Hafencity orientale offre des espaces pour des bureaux, des bâtiments commerciaux, des installations de recherche et des laboratoires ainsi que pour des appartements. 16 000 emplois, 3 000 appartements pour environ 6 000 habitants ainsi que des commerces, une école primaire et des crèches sont prévus, combinées à des espaces verts attractifs et des espaces publics urbains de qualité.

Au final cette reconversion spectaculaire d’Hafencity est extrêmement originale par la volonté de faire une écocité avec mixité des fonctions.  IL est évident que le bilan carbone est favorable grâce à la réduction de la circulation automobile et au faible bilan énergétique des bâtiments, le but étant à terme d’arriver à la neutralité carbone. Par son ambition et ses dimensions Hafencity, plus vaste chantier urbain d’Europe, n’est pas un simple projet immobilier, mais une réalisation colossale autour d’un nouveau concept d’urbanité innovant qui peut servir de référence pour la ville du XXIème s. Les Hambourgeois qui ont boudé Hafencity au départ avec son image de ghetto pour riches ont maintenant changé d’avis. Si les appartements et bureaux étaient onéreux lors des premières phases de réalisation du projet, l’arrivée à la mairie de Hambourg d’Olaf Scholz en 2011 a permis une plus grande mixité sociale avec les loyers contrôlés et subventionnés. L’image « haut de gamme » n’est plus d’actualité avec l’arrivée de familles au profils plus variés.

Peu d’anciens ensembles industrialo-portuaires ont trouvé une telle reconversion. Le projet Wasserstaedt LImmer à Hanovre est situé loin du centre-ville, et n’est pas de même ampleur tout comme les projets en cours pour le traitement des friches industrielles des ports de Rouen ou au Havre. Le plus souvent les anciens docks des grands ports devenus obsolètes dans les années 1950-70 ont été soit démolis pour libérer du foncier immobilier (Battery Park City à New-York le long de l’Hudson River), soit maintenus en partie et réaménagés en quartier d’affaires, parfois en y maintenant un certain charme, comme les Docklands de Canary Wharf à Londres. Souvent quand les anciens bâtiments des docks sont préservés et réhabilités comme à Dumbo le long de l’Est River à Brooklyn (NYC), il s’agit de quartiers gentrifiés « branchés ».

 

Micheline Huvet-Martinet, novembre 2022

 

Sources :

https://www.hafencity.com/

https://www.researchgate.net/profile/Alessio-

 

Bibliographie :

Jean-Jacques Terrin (dir.), 2014, Villes inondables. Prévention, adaptation, résilience, Marseille, Éd. Parenthèses, 288 pages.